Il rendiconto annuale condominiale è l’atto mediante il quale l’amministratore di condominio rende conto a tutti i condòmini della propria gestione e della situazione economica, finanziaria e patrimoniale del condominio. Ciò significa che il documento potrebbe contenere anche accenni a pendenze di gestioni precedenti, non direttamente imputabili all’amministratore in carica.
Si tratta di termini tecnici di non facilissima lettura. In questo articolo cercheremo di fare chiarezza sul significato di consistenza catastale e sui parametri e le unità di misura utilizzati per calcolarla.
La materia della gestione del condominio è regolamentata dalla Legge di Riforma della Disciplina del condominio negli edifici (L. 220/2012), prima della quale si riteneva che il rendiconto condominiale non dovesse seguire particolari formalità di contenuto: bastava infatti che il documento esponesse in modo semplice e chiaro la situazione contabile generale (entrate/uscite) dello stabile condominiale (cfr. Cass. 23 gennaio 2007, n. 1405).
La legge di riforma del 2012 ha inserito negli artt. 1129 e 1130 c.c. una serie di adempimenti obbligatori per l’amministratore di condominio e ha disciplinato in modo più completo e omogeneo, attraverso l’art. 1130-bis, comma 1, c.c., la forma e la sostanza del contenuto del rendiconto condominiale.
L’art. 1130-bis, comma 1, c.c., stabilisce che «il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve».
Il Codice Civile chiarisce che i dati devono essere presentati affinché i condòmini possano verificarli in modo semplice e immediato. A tal fine, l’articolo del c.c. stabilisce che nella stesura della rendicontazione annuale l’amministratore debba seguire i seguenti principi:
Nei limiti del possibile l’esposizione delle informazioni deve essere semplice e basata sulla consapevolezza dell’eterogeneità dei componenti del condominio (certamente non tutti esperti in materia).
Semplicità vuol dire anche chiarezza espositiva: i dati devono essere chiari, ossia redatti nel rispetto delle formalità previste dalla legge rispetto al contenuto del documento.
Nessuna informazione deve essere nascosta, né esposta in modo da non risultare evidente e immediatamente leggibile. L’amministratore, dunque, deve inserire nel rendiconto tutte le informazioni utili e necessarie a delineare in modo trasparente la situazione economico finanziaria del condominio.
Il principio di verità riguarda la veridicità dei dati contenuti nel rendiconto, la modalità di esposizione, che deve delineare il quadro reale della situazione, e la presentazione di tutti i documenti facenti parte del rendiconto.
Entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio finanziario (art. 1130 c.c., comma 1, punto 10), l’amministratore deve inviare a tutti condòmini il rendiconto analitico dal quale risulti la situazione debitoria e creditoria del condominio.
Il rendiconto condominiale presenterà, pertanto, l’importo totale speso dal condominio e la ripartizione dello stesso secondo le tabelle millesimali di proprietà di ogni singola unità immobiliare.
Una volta detratto dal totale dovuto il versato da parte dei singoli condòmini, si otterrà un saldo a debito o a credito per ciascuna unità immobiliare. Tale dato verrà poi riportato come saldo iniziale nell’anno successivo di gestione.
Il Codice Civile specifica che il rendiconto condominiale che l’amministratore invia ai condòmini alla chiusura dell’esercizio finanziario deve essere composto dai seguenti documenti:
Vediamoli più nel dettaglio.
Nel Registro Contabilità devono essere registrati, in ordine cronologico ed entro 30 giorni da quando sono avvenuti, tutti i movimenti finanziari (entrate/uscite) relativi all’anno gestionale.
Altro documento da inviare ai condòmini è il Riepilogo Finanziario, un prospetto diviso in quattro parti (entrate, uscite, crediti, debiti) dal quale si evince la situazione creditoria e debitoria del condominio.
Tra le entrate del condominio (prima delle quali è il saldo iniziale di cassa) rientrano, ad esempio, le rate versate dai condòmini, gli anticipi dell’amministratore, gli interessi attivi sui conti.
Nella voce “uscite” vengono invece registrate le spese sostenute, tra cui le eventuali restituzioni di anticipi versati dall’amministratore e i pagamenti delle varie forniture (riferibili sia all’anno in corso che ad eventuali debiti degli anni precedenti).
La colonna “crediti” evidenzia la differenza fra le entrate e le uscite, che corrisponde al saldo dei conti correnti condominiali più eventuale cassa contanti, e qualsiasi altro credito vanti il condominio.
Tra i debiti del condominio figurano invece i debiti verso i condòmini, i fornitori o verso lo stesso amministratore.
La nota sintetica esplicativa è una comunicazione che l’amministratore invia a tutti i condòmini per spiegare in maniera dettagliata come si è svolta la gestione e per indicare la presenza di eventuali questioni non risolte, ereditate dalle gestioni precedenti.
Una volta ricevuta tutta la documentazione obbligatoria del rendiconto condominiale, l’assemblea condominiale procederà ad approvare o meno la gestione finanziaria, potendosi avvalere della consulenza della figura del “Revisore della contabilità condominiale”, introdotta dall’art. 1130 bis.
Se la gestione sarà approvata dall’assemblea, l’amministratore potrà procedere alla riscossione dei conguagli scaturiti dalla rendicontazione.
