Se sei in procinto di ristrutturare la tua abitazione unifamiliare o intervenire sulle parti comuni del condominio in cui abiti, ti sarà utile conoscere la classificazione dei vari tipi di lavori edili e le differenze tra loro e, in particolare, l’elenco dei lavori di manutenzione straordinaria per poter ottenere le detrazioni fiscali.
Potresti chiederti se l’intervento che stai per effettuare rientri nella manutenzione ordinaria o nella manutenzione straordinaria. Oppure se si tratta di una vera e propria ristrutturazione edilizia, con tanto di alterazione del volume e/o della destinazione d’uso dell’immobile.
Avere le idee chiare ti servirà sia per richiedere i permessi adeguati (inviando l’eventuale comunicazione inizio lavori agli organi competenti), sia per sfruttare le detrazioni fiscali previste, che cambiano proprio in base al tipo di lavoro effettuato.
Andiamo quindi ad approfondire l’argomento:
Come da articolo 3 del Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001, “sono considerati interventi di manutenzione straordinaria le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici”, purché le stesse non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni d’uso.
Ma quando si parla di manutenzione straordinaria?
Le opere di frazionamento o accorpamento di unità immobiliari rientrano dunque tra i lavori di manutenzione straordinaria, a patto che:
In caso contrario, tali opere sono considerate costruzioni ex novo. Rientrano in quest’ultima categoria, ad esempio:
Se ti stai chiedendo quali sono i lavori di manutenzione straordinaria sei sul posto giusto.
Innanzitutto è da chiarire che i lavori di manutenzione straordinaria si suddividono in opere esterne e opere interne.
Vediamoli più nel dettaglio.
Gli interventi di manutenzione straordinaria su opere esterne riguardano:
Al contrario, tra gli interventi di manutenzione straordinaria su opere interne ci sono:
Il confine tra le due tipologie di intervento può essere molto sottile. Per orientarsi è possibile prendere come riferimento il grado di innovazione apportato dall’intervento stesso.
Mentre la manutenzione ordinaria non contribuisce necessariamente ad un cambiamento sostanziale, nella manutenzione straordinaria c’è sempre un elemento di novità rispetto all’opera preesistente.
Facciamo un esempio.
Se sostituisci le vecchie finestre con modelli nuovi ma identici nella forma e nella dimensione, ti stai occupando di manutenzione ordinaria.
Se invece cambi le finestre esistenti con porte balcone o grandi vetrate scorrevoli, allora sei nel campo della manutenzione straordinaria.
Oppure, se dopo aver installato la nuova porta finestra scorrevole fai un ulteriore step in avanti creando uno spazio vivibile aggiuntivo (un balcone, una terrazza, una veranda in vetro), stai modificando il volume dell’immobile attraverso una ristrutturazione edilizia.
Questo può succedere ad esempio quando si decide di chiudere il terrazzo per ricavare una stanza vera e propria.
Per una maggiore comprensione della differenza tra i due tipi di manutenzione, riportiamo qui di seguito i principali interventi di manutenzione ordinaria:
Il principale strumento fiscale a disposizione dei contribuenti che si accingono ad effettuare un intervento di manutenzione straordinaria in condominio o nella singola unità immobiliare è il Bonus ristrutturazioni, che consente fino al 31 dicembre 2021 di detrarre il 50% della spesa (fino ad un massimo di 96.000 euro) in 10 quote annuali di pari importo.
Il Decreto Rilancio ha potenziato le agevolazioni esistenti introducendo la maxi detrazione del 110% (recuperabile in 5 quote annuali di pari importo sulle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021) per alcuni lavori di riqualificazione energetica (interventi “trainanti”) e per altri lavori “trainati” che rispondano a determinati requisiti e vengano portati avanti congiuntamente ad almeno uno degli interventi primari trainanti.
Chi, ad esempio, volesse intervenire sulla manutenzione straordinaria del proprio immobile sostituendo i vecchi infissi con serramenti di nuova generazione, differenti in forma e/o dimensione, in grado di far avanzare l’edificio di due classi energetiche, potrebbe scegliere:
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