Quando si parla di opere di ristrutturazione bisogna anzitutto distinguere tra i vari tipi di lavori che possono essere eseguiti su un immobile/stabile.
Non di rado, infatti, si tende a fare confusione tra gli interventi di manutenzione ordinaria, che non sono subordinati a permessi/concessioni comunali di nessun tipo, e le cosiddette “grandi opere” e manutenzione straordinaria, per le quali è invece necessario presentare CILA o SCIA oppure fare domanda al Comune per ottenere un Permesso di Costruire.
La distinzione tra manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria/grandi opere è dunque fondamentale: il legislatore italiano ha previsto iter diversi da seguire prima dell’avvio dei lavori.
Il principale riferimento normativo è il Testo unico sull’edilizia, che contiene le linee guida del settore, al quale si aggiungono le leggi regionali e i regolamenti edilizi/piani urbanistici dei singoli Comuni.
I lavori di manutenzione ordinaria, che attengono alla sfera della riparazione, del rinnovamento, della sostituzione di finitura interna ed esterna (senza apportare cambiamenti volumetrici o di destinazione d’uso) e del mantenimento in efficienza degli impianti già esistenti, si possono eseguire in regime di “edilizia libera”. Ciò significa che non è necessario chiedere autorizzazioni al Comune né depositare documenti.
Tra i lavori di edilizia libera, elencati più dettagliatamente nell’art. 6 del Testo Unico in materia edilizia e dal D.M. del 2 marzo 2018 (Glossario delle opere di edilizia libera), troviamo:
La manutenzione straordinaria riguarda tutte le opere finalizzate a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché il frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari e i lavori per realizzare e integrare i servizi tecnologici ed igienico-sanitari, a patto che tali lavori non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino cambiamenti delle destinazioni d’uso tali da incrementare il carico urbanistico.
In sostanza, i lavori di manutenzione straordinaria sono più invasivi di quelli ordinari ma meno invasivi di quelli afferenti alla vera e propria ristrutturazione della casa. Slittano in quest’ultima categoria solo quando determinano un aumento/ampliamento rilevante del volume della casa.
La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è una comunicazione che va presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia del Comune territorialmente competente dal proprietario dell’immobile o dall’inquilino che lo utilizza con regolare contratto d’affitto (previa autorizzazione del proprietario). È necessario coinvolgere un professionista abilitato per la compilazione delle dichiarazioni e asseverazioni di sua competenza: in sostanza, il tecnico dichiara che le opere realizzate tramite CILA rispettano le normative, le planimetrie e i prospetti progettuali.
Vengono segnalate tramite CILA le opere di manutenzione straordinaria cosiddetta “leggera”, tra cui:
Da un punto di vista formale, la comunicazione CILA deve contenere i dati identificativi e i documenti dell’impresa edile che realizzerà l’opera, oppure la dicitura “lavori in economia” qualora sia lo stesso proprietario a farsi carico della ristrutturazione.
Per i lavori di manutenzione straordinaria che non rientrano tra quelli appena elencati e per le grandi opere di ristrutturazione è necessario presentare la SCIA o fare domanda al Comune per ottenere il Permesso di Costruire.
La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), una sorta di versione avanzata della CILA, è obbligatoria in due casi:
La pratica più complessa, infine, è il Permesso di Costruire, che richiede l’autorizzazione a procedere da parte del Comune in caso di:
La CILA, essendo una comunicazione che non necessita di approvazione, ha efficacia dal momento in cui viene depositata. Stesso discorso vale per la SCIA.
Il Permesso di Costruire necessita dell’approvazione del Comune, pertanto i tempi per l’ottenimento subiscono maggiormente le lungaggini burocratiche.
Prima di rilasciare il permesso, il Comune deve richiedere una visura degli atti abilitativi per poter visionare i “movimenti urbanistici” che hanno interessato l’unità immobiliare in passato (eventuali concessioni edilizie, SCIA, CILA, Permessi di Costruire), verificare lo stato effettivo dell’immobile e appurare che non non siano stati commessi abusi edilizi.
I tempi di attesa, variabili da Comune a Comune, vanno dalle 2 settimane ai 2-3 mesi.
