Comprare casa da ristrutturare conviene davvero? Ecco cosa devi sapere

05/01/22

Se hai deciso di passare dall’affitto alla casa di proprietà, o se hai qualche soldo da investire nel mattone, potresti chiederti quale sia la mossa più lungimirante e conveniente: meglio comprare una casa da ristrutturare e risparmiare, oppure spendere di più per un immobile nuovo che non ha bisogno di ulteriori lavori?

Ristrutturare casa o comprarla nuova sono due situazioni che prevedono spese, adempimenti e rischi diversi. Ecco cosa devi sapere per compiere la scelta giusta.

Il dilemma “casa ristrutturata o nuova” non coinvolge solo gli aspetti economici, ma anche tutte le altre questioni che ruotano attorno ad una compravendita.

Tendenzialmente, non esiste una scelta migliore in termini assoluti: dipende dalle proprie esigenze, dal tipo di investimento che intendiamo fare e dal tempo che possiamo dedicare agli aspetti burocratici e organizzativi legati all’eventuale avvio dei lavori di ristrutturazione e/o all’ottenimento delle detrazioni fiscali.

Comprare una casa da ristrutturare potrebbe essere un ottimo investimento, a patto che si prendano in considerazione tutti i fattori in gioco.

In questo articolo vedremo:

Progetto per la ristrutturazione di una casa

Investire in una casa da ristrutturare: cose da sapere per non fare errori

Comprare una casa da ristrutturare è senza dubbio un ottimo investimento economico: al termine dei lavori, un vecchio immobile acquistato a prezzo stracciato può veder accrescere il suo valore di quasi il 30% rispetto ad una casa ristrutturata o nuova.

Tuttavia, non tutti hanno il capitale iniziale per avviare i lavori, né il tempo e la voglia di fare lo slalom tra bonus edilizi e adempimenti burocratici. 

In tanti preferiscono andare sul sicuro, con una casa già ristrutturata o una nuova costruzione, perché tutto ciò che devono fare è trasferirsi.

In ogni caso, per far sì che l’acquisto di un immobile, totalmente o parzialmente, da ristrutturare sia davvero conveniente è fondamentale evitare il fai da te, con il quale i rischi sarebbero maggiori dei benefici.

Il consiglio è quello di rivolgersi a persone esperte nei vari ambiti.

È di vitale importanza dunque:

Ma ancor prima di questo, è necessario verificare che sull’immobile non siano presenti ipoteche o altri impedimenti alla vendita, e che sia tutto in regola con gli oneri e i regolamenti urbanistici e catastali. 

Occorre anche stilare una previsione accurata delle varie spese da affrontare per la compravendita e l’avvio della ristrutturazione.

Cosa fare prima di comprare una casa da ristrutturare?

Prima di formalizzare l’acquisto della casa da ristrutturare è importante:

  1. Accertare che sulla casa in questione non ci siano ipoteche o pignoramenti;
  2. Verificare la regolarità urbanistica e catastale dell’immobile: controllare i relativi certificati (compresa la rendita catastale e le planimetrie) che devono essere registrate sia al catasto che nel Comune di appartenenza;
  3. Verificare la conformità degli impianti e la classe energetica dell’abitazione;
  4. Chiedere se è presente il certificato di agibilità (soprattutto se vuoi comprare una casa da ristrutturare che ha più di 40 anni);
  5. Prendere informazioni dall’ufficio tecnico del Comune: se stai acquistando un edificio “storico”, accertati che non sia sottoposto a vincoli da parte delle competenti Soprintendenze.

Sempre tramite il Comune puoi venire a conoscenza di lavori e interventi esterni su strade, svincoli o rete del trasporto pubblico che potrebbero peggiorare la vivibilità della zona o, al contrario, migliorarla. 

Pensiamo, ad esempio, al progetto di costruzione di una nuova linea di collegamento (treno o metropolitana), che potrebbe rappresentare un’attrattiva in più per investire proprio su quell’immobile.

Terminati i controlli preliminari, è arrivato il momento di far valutare l’edificio da un esperto per capire se la casa che hai intenzione di ristrutturare vale davvero l’investimento o meno.

Cosa si intende per casa da ristrutturare?

La casa da ristrutturare è quella in cui la valutazione economica e delle tempistiche per gli interventi da fare può essere definita “importante”: vale a dire che i lavori dureranno a lungo e che si prevede un grosso esborso di denaro.

Tendenzialmente, parliamo di ristrutturazione quando l’immobile esistente viene “trasformato” attraverso il ripristino, la sostituzione, la modifica o l’eliminazione di vecchi elementi architettonici e l’inserimento di nuovi

Tra i lavori di ristrutturazione troviamo:

  • rifacimento impianti
  • rifacimento parti esterne (facciata, tetto)
  • isolamento termico tetto e pareti interne/esterne
  • apertura nuovi vani finestre
  • modifiche progettuali: abbattimento muri, ridistribuzione spazi, ecc.
  • ampliamenti strutturali, edificazioni di nuovi piani, creazione balconi/terrazzi

Diverso è il caso in cui si decida di comprare una casa da rimodernare attraverso un restyling leggero: i costi saranno molto più contenuti se l’immobile da acquistare ha soltanto bisogno di modifiche estetiche, come la tinteggiatura delle pareti, la sostituzione degli infissi e la posa di nuovi pavimenti.

Operaio posa piastrelle durante una ristrutturazione

Cosa guardare in una casa da ristrutturare?

Vediamo ora cosa occorre valutare durante il sopralluogo per l’acquisto di una casa da ristrutturare.

Stabilità strutturale

Il tecnico saprà capire se eventuali crepe e fessure sospette possono nascondere cedimenti strutturali o altri gravi problemi nella solidità della costruzione. 

In tal caso sarà necessario valutare se è possibile ristrutturare (o demolire e ricostruire) le parti danneggiate e a quanto ammonterebbe la spesa.

Tracce di umidità e infiltrazioni

La stabilità dell’edificio può essere compromessa anche da infiltrazioni, umidità di risalita, perdite di acqua nelle tubature o scarsa impermeabilizzazione di tetto e pareti. 

In presenza di umidità, muffa sui muri o scrostamenti veri e propri occorre sempre far controllare lo stato dell’immobile per individuare (e risolvere) la causa del problema.

Allacci

Gli immobili in città sono di solito ben collegati alla fornitura di acqua, gas ed elettricità, ma se quello che stai comprando è un rudere di campagna da rimettere a nuovo è meglio verificare che nella zona siano presenti gli allacciamenti o che sia possibile realizzarli.

Condizioni del tetto

Rifare un tetto in pessime condizioni ha un costo sostenuto: prima di comprare una casa da ristrutturare è, dunque, importante valutare le condizioni della copertura e regolarsi se conviene o meno. 

Infatti, potrebbe essere più conveniente optare per una casa con il tetto in discrete condizioni, anche pagandola un po' di più, piuttosto che dover aggiungere il rifacimento del tetto agli altri interventi di ristrutturazione.

Condizioni impianti

Per capire se conviene comprare una casa da ristrutturare, durante il sopralluogo fai attenzione anche alle condizioni in cui si trovano gli impianti idraulici ed elettrici, soprattutto se la costruzione è antecedente gli anni Cinquanta. 

Nel computo economico va inclusa la ristrutturazione dei vani, che va di pari passo con il rifacimento dei relativi impianti, e il rilascio dei certificati di conformità e sicurezza.

Allo stesso modo, sarà necessario calcolare l’investimento economico totale considerando, oltre agli interventi menzionati, quelli necessari per rinnovare i rivestimenti (pareti, pavimenti, piastrelle bagni/cucina), per gli infissi interni ed esterni.

ristrutturazione impianti casa

Quali permessi servono per ristrutturare casa?

Prima di iniziare i lavori è, inoltre, necessario capire quali permessi occorre ottenere.

Ad eccezione della manutenzione ordinaria (per la quale non occorrono titoli abilitativi), per ristrutturare casa è necessario presentare la CILA, la SCIA o il Permesso di Costruire, in base al tipo di intervento da portare avanti.

Per i lavori di manutenzione straordinaria “leggera”, ossia quelli che non modificano il volume totale e/o la destinazione d’uso dell’immobile, sono sufficienti la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e la relazione di un tecnico che attesti che i lavori sono conformi ai regolamenti edilizi vigenti. 

Tra le opere soggette a CILA troviamo:

  • nuovi allacciamenti o rifacimento di fognature esistenti con modifiche delle caratteristiche preesistenti
  • ridistribuzione spazi interni, con spostamento di tramezzi e/o pareti divisorie non portanti
  • apertura, chiusura o spostamento di porte e finestre
  • installazione e posa in opera di canna fumaria
  • realizzazione piscina esterna

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è obbligatoria in due casi:

  • per opere eseguite su elementi strutturali (muri portanti, pilastri, tetto, solai, travi), per i quali occorre un progetto redatto da un ingegnere e depositato al Genio civile
  • quando l’intervento comporta il cambio di destinazione d’uso dell’immobile

La pratica più complessa e costosa è il Permesso di Costruire, che va richiesto per le grandi opere di ristrutturazione, sopraelevazioni (realizzazione di un piano aggiuntivo), ampliamenti (costruzione di balconi e altri spazi esterni) e qualsiasi altro lavoro che comporti un rilevante ampliamento volumetrico.

Inoltre, mentre la CILA e la SCIA hanno efficacia dal momento in cui vengono depositate, il Permesso di Costruire necessita dell’approvazione da parte del Comune e i tempi di attesa vanno dalle 2 settimane ai 2-3 mesi.

Questo lasso di tempo varia in base al Comune di appartenenza e serve per: 

  • esaminare la visura degli atti abilitativi
  • visionare i “movimenti urbanistici” che hanno riguardato l’unità immobiliare in passato
  • controllare lo stato effettivo dell’immobile
  • accertare che non siano stati commessi abusi edilizi

Svolgimento pratiche burocratiche per permessi di ristrutturazione

Quanto tempo per ristrutturare casa vecchia?

A livello di tempistiche, si stima che per ristrutturare un vecchio edificio si impieghino un paio di mesi dall’inizio dei lavori (escludendo dunque l’attesa per i vari permessi). 

I tempi si possono allungare a causa di naturali imprevisti, ma anche accorciare con una buona organizzazione delle varie fasi di lavoro.

Si tratta ovviamente di tempistiche medie, sulle quali incide sia il tipo di ristrutturazione che la velocità di esecuzione della ditta. 

Tendenzialmente, per una ristrutturazione leggera si può impiegare un mese, mentre per una ristrutturazione che prevede ampliamenti e altre “grandi opere” i tempi si possono allungare anche a 3-4 mesi.

Comprare casa da ristrutturare: bonus

Quando si acquista una vecchia casa da ristrutturare, non si possono non tenere in considerazione i Bonus Casa. Vediamo allora quali sono i principali per il 2022:

  • Bonus Ristrutturazione: consente una detrazione IRPEF al 50%, spalmata in 10 anni e calcolata su un tetto massimo di 96.000 euro di spesa, per interventi di restauro, risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
  • Ecobonus: prevede una detrazione tra il 50 e il 60% per i lavori di efficientamento energetico che non rientrano tra gli interventi trainanti del Superbonus.
  • Superbonus 110%: per i lavori eseguiti su villette e unifamiliari adibite ad abitazione principale il Superbonus 110 scade il 30 giugno 2022, ma con possibilità di prolungare fino al 31 dicembre 2022 qualora sull’immobile sia stata presentata la CILA entro il 30 settembre 2021 o il contribuente abbia un ISEE inferiore a 25.000 euro. La maxi detrazione è invece valida per tutto il 2022 e presumibilmente prorogata anche al 2023 per le spese sostenute su condomini e IACP.

Operai edili ristrutturano internamente una casa

Casa nuova o da ristrutturare: considerazioni finali

Abbiamo visto che è molto difficile fare una stima precisa dei costi da sostenere per una ristrutturazione, visto il gran numero di variabili in gioco.

Di conseguenza, non è possibile stabilire a priori se è più conveniente comprare una casa da ristrutturare o se scegliere la strada della casa nuova o già ristrutturata, più costosa ma anche più facile da percorrere.

Quello che sappiamo con certezza è che spesso le persone finiscono per rinunciare all’idea di rimettere a nuovo un immobile vecchio per trasformarlo nella “casa dei sogni” proprio perché c’è molta incertezza sulle spese da affrontare.

Eppure comprare una casa da ristrutturare è conveniente sotto tanti aspetti. 

Eccone alcuni:

  1. Massima personalizzazione
    Ristrutturare un immobile da zero offre il vantaggio di personalizzare la soluzione abitativa scegliendo ogni elemento (rivestimenti, infissi, spazi esterni, distribuzione spazi interni, ecc.) in base ai propri gusti ed esigenze.
  2. Investimento economico
    Ristrutturare può essere più conveniente che acquistare il nuovo, soprattutto se si ha la pazienza di chiedere diversi preventivi e la lungimiranza di affidarsi alla consulenza tecnica di un professionista che sia in grado di guidarci nell’analisi e nel confronto delle offerte.
  3. Vantaggi fiscali
    Continuando sulla scia del risparmio, chi sceglie di ristrutturare anziché comprare il nuovo ha diritto ad agevolazioni fiscali che consentono di abbattere ulteriormente il budget stimato per la riqualificazione edilizia ed energetica dell’immobile.

Infine, ricordiamo che per risparmiare sui costi e rendere davvero conveniente l’acquisto di una casa da ristrutturare è fondamentale calcolare preventivamente le varie voci di spesa attraverso il computo metrico estimativo, redatto dal tecnico che esegue il sopralluogo. E, soprattutto, affidarsi a professionisti che siano in grado di guidare il cliente nella scelta di materiali e tecniche, nel confronto tra i preventivi e nella gestione delle richieste di accesso ai Bonus fiscali.

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