Continua la ripresa della domanda immobiliare, incentivata da prezzi ora decisamente più accessibili, in aumento anche la richiesta di mutui che ha incontrato istituti di credito più propensi ad erogare
Hanno preso il via le prove generali di ripartenza del mercato immobiliare in questo primo semestre, dopo anni di ribassi continuativi di prezzi e compravendite. Nei primi mesi del 2014 si sono registrati prezzi ancora in discesa ma compravendite in lieve ripresa in tutte le realtà territoriali, in particolare sul segmento residenziale. Un segnale positivo quindi, da accogliere con la dovuta prudenza ma allo stesso tempo con la speranza che il periodo negativo sia ormai al termine. Un contributo positivo è arrivato anche dalla nuova tassazione sulle compravendite e dagli incentivi fiscali sulla ristrutturazione e riqualificazione energetica delle abitazioni. Sembra invece contrarsi la domanda ad uso investimento sui cui l’aggravio fiscale, ma soprattutto l’incertezza sul quadro impositivo, si sono fatti sentire. Tuttavia la possibilità di poter fare acquisti particolarmente vantaggiosi potrebbe avere degli effetti benefici su questo segmento di mercato. Siamo comunque ben lontani dal periodo del boom immobiliare e questi sette anni di ribasso, uniti alle difficoltà economiche del paese, ci lasciano in eredità un nuovo mercato immobiliare in cui l’informazione è sempre più importante, con potenziali acquirenti più prudenti, più attenti alla scelta dell’abitazione e venditori più consapevoli del reale valore di mercato del proprio immobile.
PREZZI
Nelle grandi città la diminuzione dei valori nel primo semestre del 2014 è stata del 3%, del 3,1% nei capoluoghi di provincia e del 3,4% nell’hinterland delle grandi città. Genova ha segnalato il ribasso più forte delle quotazioni con -5,7%, seguita da Bologna con -4,7%. Bari è la città in cui gli immobili perdono meno valore (-1,4%) seguita da Roma (-1,8%). Milano segna -3%. Le zone periferiche esprimono una maggiore sofferenza rispetto alle zone centrali e semicentrali.
L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia soffrono maggiormente laddove ci sono problematiche legate al mondo del lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove costruzioni. Quest’ultimo aspetto è fortemente avvertito nelle cinture metropolitane delle grandi città dove, negli anni scorsi, si era costruito molto. L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel Sud Italia e del 4,3% nel Centro.
TEMPI DI VENDITA
A luglio 2014 i tempi di vendita nelle grandi città si attestano intorno a 172 giorni, nell’hinterland delle grandi città di 196 giorni e nei capoluoghi di provincia di 187 giorni. Rispetto al 2013 sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali. Questo perché i proprietari hanno deciso di adeguare i prezzi richiesti e spesso, in fase di trattativa, sono più disponibili al ribasso di quanto non lo fossero in passato. I tempi di vendita maggiori si registrano a Genova (198 giorni, Torino (188) e Verona 183). La città in cui le compravendite si realizzano più velocemente è Napoli con 143 giorni.
PREVISIONI
Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila compravendite) soprattutto se i segnali positivi sul fronte dell’erogazione del credito si dovessero confermare anche nella seconda parte dell’anno. Sul versante dei prezzi immobiliari si ipotizzano ancora ribassi: nelle grandi città per il 2014 si prevede infatti una contrazione dei valori compresa tra -5% e -3%. Più complessa la situazione per le abitazioni di bassa qualità e per quelle situate nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni in parte sono ancora invendute; per queste realtà territoriali si prevede una diminuzione dei valori compresa tra -6% e -4%. Molto dipenderà anche dall’andamento dell’occupazione e dalla stabilità economica, gli elementi che in questi anni hanno svolto un ruolo importante nel determinare il trend di mercato. Sicuramente in questo scenario si aprono delle ottime opportunità di acquisto, ora non più limitate a chi può contare prevalentemente su capitale proprio ma anche a coloro che potranno ricorrere a mutui bancari.
(Fonte: infobuild.it – Fabiana Megliola, responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa)
